LO STRUMENTO URBANISTICO DELLE COMPENSAZIONI E IL CASO DI TOR MARANCIA

1. DOMANDE E RISPOSTE

Cosa si intende per "compensazioni" in campo urbanistico?
Si intende lo strumento urbanistico istituito con la Variante "Piano delle Certezze" adottata con Delibera del Consiglio Comunale n.92 del 29/5/'97 ed approvata dalla Giunta Regionale del Lazio. Il principio e' ora inserito nelle Norme Tecniche di Attuazione del Nuovo Piano Regolatore di Roma, approvato con deliberazione di C.C. n. 18 del 12.2.2008. Prevede che " qualora per motivazioni di natura urbanistica siano state modificate le certezze edificatorie preesistenti, venga garantita all'Amministrazione Comunale la rapida disponibilita' dell' area vincolata e nel contempo il diritto edificatorio afferente alla stessa, attraverso il trasferimento su una nuova area di detto diritto edificatorio, avente valore immobiliare corrispondente a quello dell'area vincolata, con la contestuale cessione al Comune di quest' ultima ". Consente di trasferire le nuove costruzioni previste in aree di pregio ambientale su altre aree. Le aree di pregio vengono cedute al Patrimonio comunale e destinate a zona verde/agricola.

Con quale procedura amministrativa si realizza il "meccanismo compensatorio"?
Affinche' il "meccanismo compensatorio" produca i suoi effetti e' necessario che la Regione Lazio approvi le compensazioni che costituiscono una "variante urbanistica" rispetto al Piano Regolatore Generale. Per ottenere tale assenso il Comune di Roma ha attivato una procedura amministrativa denominata "Accordi di Programma" previsti dal Decreto Legislativo 267/2000, art. 34.

Come vengono definiti gli Accordi di Programma?
La procedura degli Accordi di Programma viene attivata dal Sindaco o dal Presidente della Provincia; viene convocata una Conferenza dei Servizi della durata di 90 gg nel corso della quale viene verificata e dichiarata l'adesione all'Accordo di tutti i soggetti abilitati a dare pareri, nulla osta, visti (uffici regionali, comunali, Sovrintendenze, Aziende di servizio quali Acea, Anas, Municipi). Se la procedura ha esito positivo, l'Accordo di Programma si definisce attraverso la forma congiunta di Presidente della Regione e Sindaco di Roma. Dopo la ratifica e la pubblicazione sul Bollettino Ufficiale Regionale vengono autorizzate ed eseguite le opere di urbanizzazione e vengono poi date le concessioni per le aree in compensazione. I tempi complessivi della procedura sono di circa 6 mesi.

Come sono state individuate le " aree in compensazione"?
Nell'area romana le aree in compensazione collocate (almeno in teoria) in territori in condizioni di degrado sono state individuate dalle Delibere 92/97 (summenzionata), la n. 176 del 2000 e dalla Mozione del Consiglio Comunale del 18/2/2002 per la trasformazione a verde del Comprensorio di Tor Marancia.

Quali le valutazioni del WWF sul metodo delle compensazioni?
Il WWF considera lo strumento urbanistico compensazione come uno dei punti piu' delicati e ambigui della variante Piano delle Certezze. Gia' ad aprile del 1997, in occasione di un Convegno organizzato dal WWF Lazio (Luci ed Ombre del Piano delle Certezze) veniva evidenziato come tale strumento dava soggettivita' e pienezza di diritto acquisito a chiunque fosse stato titolare di un' area gia' edificabile, resa successivamente vincolata da provvedimenti di pubblica autorita'. Il punto di non ritorno (passaggio da legittima aspettativa a diritto soggettivo) veniva, quindi, anticipato: dalla stipula finale delle convenzioni ed apertura dei cantieri al semplice atto di acquisto dell' area: un enorme regalo alla rendita fondiaria! A dieci anni dalla sua introduzione, si deve riconoscere che lo strumento delle compensazioni e' servito per risolvere positivamente (ma a caro prezzo: vedi paragrafo successivo) situazioni specifiche, particolari quali quella della Tenuta di Tor Marancia, che avevano creato spaccature profonde nella societa' civile e che non si potevano risolvere con procedure di esproprio per mancanza di fondi. Tuttavia, tale metodo non puo' e non deve tradursi come regola generale perche' legittima i cosiddetti "diritti acquisiti" dai costruttori, principio che riteniamo inaccettabile. (per un approfondimento su questo argomento: l'articolo di Edoardo Salzano sul sito Eddyburg).

2. UN CASO CONCRETO: TOR MARANCIA

Quando venne istituita la procedura della compensazione, la Tenuta di Tor Marancia era ritenuta edificabile secondo il PRG allora vigente. La salvaguardia di tutta la Tenuta (inserimento nel Parco dell'Appia Antica nel maggio 2002) e' stata resa possibile grazie ad un accordo di tipo politico, ottenuto applicando all' area il metodo compensativo. E' un esempio (probabilmente il piu' eclatante) di riconoscimento dei cosiddetti "diritti acquisiti".

Quali sono le compensazioni previste per Tor Marancia?
L'acquisizione pubblica riguardera' l'intera area inserita nel Parco dell' Appia Antica per complessivi 190 ettari. Le cubature in compensazione sono pari a 4,138 milioni di metri cubi, a fronte di una edificazione cancellata di circa 2 milioni di metri cubi. Questi pochi dati dimostrano che gli imprenditori privati non hanno avuto alcun danno economico dalla cancellazione della edificazione e dall' inclusione della Tenuta nel Parco dell' Appia e che la citta' non ha ricevuto alcun regalo. Inoltre, questi numeri confermano come il metodo "compensatorio" non sia applicabile su larga scala, come invece sostenuto da alcuni.

Di seguito il dettaglio delle compensazioni di Tor Marancia, secondo le informazioni disponibili negli atti pubblici del Comune di Roma:

Vanno poi aggiunti 70 mila metri cubi, recentemente deliberati dal Consiglio Comunale, relativi ad un Centro Commerciale al Pescaccio su un' area di 56 ettari di proprieta' del costruttore Parnasi. Da quanto risulta al WWF gran parte degli Accordi di Programma sono gia' stati conclusi per cui il rilascio delle licenze edilizie e' gia' avvenuto o sta per avvenire a breve termine.

Per riguarda in particolare l'ambito di intervento Grotta Perfetta (I 60), circa 220 mila m3 erano gia' previsti dal PRG del 1962 nell' ambito dell' intervento E1 Tormarancia; il relativo progetto prevede l' edificazione di 9 edifici da 8 piani, 8 edifici da 7 piani (tra i quali 2 alberghi) e 5 da 6 piani; inoltre, e' prevista la realizzazione di un Centro Commerciale. La Conferenza dei Servizi e' stata convocata il 19 dicembre. Il WWF, insieme ad Italia Nostra, ha recentemente presentato una petizione al Comune.



(Dicembre 2006 - aggiornato a giugno 2009)

1999 WWF Gruppo Attivo Roma XI